Requisiti SOA per imprese edili: guida 2026

L'attestazione SOA dice per quali lavori pubblici un'impresa è qualificata: in quali categorie di opere e fino a quale importo, cioè con quale classifica. La rilasciano le società organismo di attestazione (da qui il nome), «organismi di diritto privato autorizzati dall'ANAC» (Codice dei contratti, D.Lgs. 36/2023, art. 100, comma 4).

L'ANAC ne tiene l'elenco pubblico (Allegato II.12, art. 10, comma 1).

In gara, la SOA nelle categorie e classifiche adeguate è «condizione necessaria e sufficiente» per dimostrare i requisiti (art. 100, comma 4). Categorie (13 OG e 38 OS, nella Tabella A dell'Allegato II.12) e classifiche (dalla I alla VIII) le spiega la guida su come partecipare a una gara d'appalto.

Le regole stanno nell'Allegato II.12 del Codice. Un regolamento può sostituirlo (art. 226-⁠bis), ma al 12/10/2026 non è uscito: in questa guida ogni articolo è letto su Normattiva in quella data.

Fonti: D.Lgs. 36/2023, art. 100, c. 4; D.L. 21/2022, art. 10-⁠bis, c. 2; D.L. 11/2023, art. 2-⁠ter; D.Lgs. 81/2008, art. 27, c. 15; vigenti su Normattiva al 12/10/2026. Bonus: dal 1° luglio 2023, importi senza IVA (Agenzia delle Entrate, circolare 10/E del 20/04/2023).

Nelle gare sotto i 150.000 euro valgono altri requisiti: vedi cosa vale fino a 150.000 euro.

La SOA per i bonus edilizi la chiede il D.L. 21/2022, art. 10-⁠bis, comma 2. Dal 1° luglio 2023 i lavori oltre 516.000 euro con i bonus degli artt. 119 e 121 del D.L. 34/2020 (fra questi il recupero del patrimonio edilizio) sono affidati «esclusivamente» a imprese che hanno la «occorrente qualificazione» quando firmano il contratto o il subappalto. La norma non dice quale classifica serve.

• Il limite si conta «singolarmente» su ogni appalto e ogni subappalto, e la regola non vale per i bonus sull'acquisto di immobili (D.L. 11/2023, art. 2-⁠ter).
• Per l'Agenzia delle Entrate (circolare 10/E del 20/04/2023) l'importo è senza IVA, le condizioni valgono per la detrazione, lo sconto in fattura e la cessione del credito, e la subappaltatrice è tenuta solo se i suoi lavori superano 516.000 euro.

Per le spese 2025-⁠2026 la guida dell'Agenzia di febbraio 2026 sulle ristrutturazioni dà il 50% sull'abitazione principale a proprietari e titolari di un diritto reale di godimento e il 36% negli altri casi, fino a 96.000 euro di spesa. Quella guida non parla della SOA: la regola resta quella delle norme del 2022-⁠2023.

L'art. 10-⁠bis rimanda ancora al vecchio codice dei contratti: il richiamo vale per il Codice nuovo (D.Lgs. 36/2023, art. 226, comma 5).

I requisiti per ottenere la SOA sono generali e speciali. Per averla o rinnovarla, il Codice chiede (art. 100, comma 5):

• l'iscrizione alla Camera di commercio, al registro delle commissioni provinciali per l'artigianato o all'ordine professionale, per un'attività dell'oggetto sociale compresa nella categoria chiesta;
• nessuna causa di esclusione nei tre anni prima della domanda;
• la certificazione di qualità, rilasciata da soggetti accreditati.

La qualità non serve per le classifiche I e II. Dalla III serve un sistema «conforme alle norme europee della serie UNI EN ISO 9000», certificato da un organismo accreditato (Allegato II.12, art. 4, commi 1 e 3): secondo il Manuale dell'ANAC (ottobre 2025), accreditato per il settore EA 28 (imprese di costruzione, installatori di impianti e servizi).

I requisiti generali riguardano le cause di esclusione del Codice: la SOA chiede il casellario giudiziale integrale e il DURC (Allegato II.12, art. 18, commi 1 e 3). Quando firmi il contratto con la SOA porti il certificato della Camera di commercio «completo di attestazione antimafia» (art. 16, comma 2).

La capacità economica e finanziaria si dimostra con (Allegato II.12, art. 18, comma 6):

• referenze bancarie «idonee»;
• una cifra d'affari in lavori, diretti e indiretti, pari almeno al 100% degli importi delle classifiche chieste;
• per chi è tenuto al bilancio, un patrimonio netto «di valore positivo» nell'ultimo bilancio depositato.

Contano i quindici anni prima del contratto con la SOA (Allegato II.12, art. 21, comma 1; Codice, art. 100, comma 7). Ditte individuali e società di persone provano la cifra d'affari con le dichiarazioni IVA, le società di capitali con i bilanci (Allegato II.12, art. 18, comma 7).

Un esempio inventato: per la classifica I (fino a 258.000 euro) in una categoria servono almeno 258.000 euro di cifra d'affari in lavori in quindici anni.

Un patrimonio netto di almeno il 5% della cifra d'affari media annua richiesta non è un requisito: è una delle quattro voci dell'art. 19, comma 1. Chi ha la certificazione di qualità e almeno tre di quelle voci ottiene un premio: un aumento figurativo dei suoi importi.

Per ogni categoria chiesta servono (Allegato II.12, art. 18, comma 9):

• lavori nella categoria per almeno il 90% della classifica;
• e un lavoro da almeno il 40% della classifica, o due da almeno il 55% insieme, o tre da almeno il 65% insieme, nella stessa categoria.

Un esempio inventato, con la classifica I in OG 1 (fino a 258.000 euro): almeno 232.200 euro di lavori in OG 1, più un lavoro da almeno 103.200 euro, o due da almeno 141.900 insieme, o tre da almeno 167.700 insieme.

Valgono i lavori «eseguiti regolarmente e con buon esito» nei quindici anni, rivalutati con le variazioni ISTAT del costo di costruzione di un edificio residenziale (Allegato II.12, art. 21, comma 2; art. 20, comma 1).

Per i lavori pubblici servono i certificati di esecuzione, che l'ente manda all'ANAC: la contabilità della tua impresa non li sostituisce (Allegato II.12, art. 21, commi 4, 5 e 8).

Anche i lavori per i privati contano, ma con queste carte (Allegato II.12, art. 24, commi 2, 5 e 7):

• permesso di costruire o SCIA, se erano richiesti, con il progetto approvato;
• contratto e fatture dei lavori eseguiti;
• certificato di regolare esecuzione del direttore dei lavori, con la data di fine lavori se vuoi la rivalutazione (art. 20, comma 2);
• certificazione del committente firmata dal direttore dei lavori, con gli eventuali subappaltatori.

Fino alla III classifica valgono anche, a certe condizioni, i lavori di altre imprese diretti negli ultimi venti anni da un tuo direttore tecnico: a un decimo, fino a 2.500.000 euro, e la qualificazione resta legata a lui (Allegato II.12, art. 18, comma 18; art. 25, comma 4).

La direzione tecnica la possono avere una o più persone, anche il legale rappresentante (Allegato II.12, art. 25, comma 1). Il titolo dipende dalla classifica (comma 2):

• dalla IV: laurea in ingegneria, architettura o equipollente, anche breve, o diploma universitario negli stessi campi, oppure diploma di geometra o di perito industriale edile;
• sotto la IV: anche un titolo tecnico equivalente a quei diplomi, o almeno cinque anni da direttore del cantiere provati con certificati di esecuzione dei lavori.

Il direttore tecnico non può avere lo stesso incarico in un'altra impresa qualificata e, se non è titolare, legale rappresentante, amministratore o socio, deve essere dipendente o avere un contratto d'opera professionale registrato (comma 3).

L'attrezzatura è la dotazione stabile di attrezzi, mezzi d'opera ed equipaggiamento per i lavori, di proprietà, in leasing o a noleggio (Allegato II.12, art. 18, comma 12). Ammortamenti e canoni devono valere almeno il 2% della cifra d'affari media annua dei quindici anni, e di quel 2% almeno il 40% da ammortamenti e leasing.

Si prova con dichiarazione dei redditi o bilanci e libro dei cespiti (Allegato II.12, art. 18, comma 13).

Per il personale ci sono due strade (Allegato II.12, art. 18, comma 14):

• costo dei dipendenti almeno al 15% della cifra d'affari in lavori, di cui almeno il 40% per gli operai;
• oppure almeno al 10% per i soli dipendenti a tempo indeterminato, di cui almeno l'80% per tecnici laureati o diplomati.

Nell'impresa artigiana la retribuzione del titolare è compresa nella percentuale. Nelle ditte individuali e società di persone titolare e soci valgono cinque volte la retribuzione convenzionale INAIL (secondo il Manuale dell'ANAC, si prende dalle tabelle degli anni usati). Il costo del personale lo provi con bilancio o altri documenti, dichiarazione sull'organico e modelli annuali dei versamenti a INPS, INAIL e casse edili (comma 15).

Se non rispetti nessuna delle due strade, o manca il 2% di attrezzatura, la cifra d'affari si riduce «figurativamente» finché le percentuali tornano (Allegato II.12, art. 18, comma 19). Un esempio inventato: un'impresa ha 900.000 euro di cifra d'affari in lavori e 90.000 euro di costo del personale, il 10%, ma non rientra nella strada del 10%. Per il requisito della cifra d'affari le contano 600.000 euro (90.000 diviso 0,15).

Nelle categorie OS, se il contratto collettivo prevede la figura, serve dalla I classifica almeno un operaio qualificato dipendente con «patentino certificato», uno in più per classifica fino alla V e due in più dalla VI (Allegato II.12, art. 18, comma 24). Secondo il Manuale dell'ANAC, per esempio, il contratto dell'edilizia la prevede nelle OS 20-⁠B, OS 21 e OS 35.

La legge fissa un prezzo minimo, che dipende dall'importo e dal numero delle categorie chieste (Allegato II.12, art. 11, comma 4, e Tabella B, Parte I):

P = [C/12.500 + (2 × N + 8) × 413,16] × 1,0413 × R

C è l'importo complessivo delle classifiche chieste, N il numero delle categorie, R un coefficiente ISTAT: per il 2026 vale 1,550 (Comunicato del Presidente dell'ANAC del 1° aprile 2026).

• Fino alla II classifica si paga il 20% in meno, i consorzi stabili la metà (Allegato II.12, art. 11, comma 4).
• Non si può pagare più del doppio del minimo: un patto contrario è nullo (comma 5).
• Si paga prima del rilascio; dilazione fino a sei mesi solo con l'addebito SEPA dell'intero importo (comma 5).
• La verifica del terzo anno costa i 3/5 del corrispettivo base (Tabella B).

Un esempio inventato, con R = 1,550 (ANAC, 1° aprile 2026): per la classifica I in una categoria il minimo di legge è 6.701,78 euro, 5.361,42 con lo sconto del 20%.

Dipende dal requisito che manca:

• Il direttore tecnico se ne va e non lo sostituisci: decade la qualificazione legata a lui, a meno che tu dimostri lavori di pari o minore importo in quelle categorie: allora resta o si riduce (Allegato II.12, art. 25, comma 5). I cambi si comunicano a SOA e ANAC entro 30 giorni (comma 6).
• La certificazione di qualità viene annullata o decade: l'organismo lo comunica ad ANAC e SOA entro cinque giorni (art. 4, comma 4).
• Documenti falsi: niente attestazione, o decadenza, e per un anno l'iscrizione nel casellario dell'ANAC ti impedisce di averne una nuova (art. 18, commi 4 e 23).

Chi fa la verifica del terzo anno dopo la scadenza resta fuori dalle gare fino all'esito positivo (Allegato II.12, art. 17, comma 1).