Come fare un preventivo edile: guida 2026

Il preventivo edile è l'offerta che l'impresa manda al committente: quali lavori, a che prezzo, a quali condizioni. Gli articoli del Codice civile sulla conclusione del contratto e sull'appalto non nominano il preventivo: parlano di proposta e di accettazione.

L'art. 1326, comma 1, dice che «Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte», e chi ha fatto la proposta sei tu. Il contratto che nasce è un appalto: l'impresa fa l'opera «con gestione a proprio rischio», per un prezzo in denaro (art. 1655).

Qui parliamo di lavori privati: le gare pubbliche hanno regole loro.

Un preventivo edile completo ha queste parti:

• dati dell'impresa: ragione sociale, partita IVA, indirizzo, telefono;
• dati del cliente, indirizzo del cantiere, numero e data;
• lavori voce per voce: unità di misura, quantità, prezzo unitario, importo;
• totale, IVA e totale con l'IVA;
• costi della sicurezza, se c'è il PSC;
• inizio e durata dei lavori;
• pagamenti: acconti, stati di avanzamento, saldo;
• validità dell'offerta;
• cosa è escluso;
• firma per accettazione.

Se il cliente è un privato, cioè una persona fisica che non agisce per la sua impresa o professione (Codice del consumo, art. 3), la legge ne chiede una parte, secondo dove firma:

• né fuori sede né a distanza, per esempio nel tuo ufficio: prima che il cliente sia vincolato, gli dai le informazioni dell'art. 48, comma 1, fra cui chi sei e i lavori, «il prezzo totale dei beni o servizi comprensivo delle imposte», i pagamenti e la data;
• fuori sede, per esempio a casa del cliente (art. 45): le informazioni dell'art. 49, comma 1, lo stesso prezzo comprensivo delle imposte e il diritto di recesso, se c'è, col suo modulo, su carta o, se il cliente è d'accordo, su un altro mezzo durevole (art. 50).

Queste regole non valgono per i contratti «per la costruzione di nuovi edifici, la trasformazione sostanziale di edifici esistenti» (art. 47, comma 1, lettera f). Cosa sia una «trasformazione sostanziale» la norma non lo dice: chiedi al tuo consulente legale.

1. Vai sul posto, fai le foto e prendi le misure.
2. Chiedi al committente disegni, capitolato e computo metrico, se ci sono.
3. Dividi il lavoro in voci, una per lavorazione.
4. Misura ogni voce in metri quadri, metri cubi, metri o pezzi: se sbagli le quantità, sbagli il totale.
5. Dai un costo a ogni voce: manodopera, materiali, noli, trasporti e smaltimenti.
6. Aggiungi spese generali e utile, e passi dal costo al prezzo.
7. Guarda cosa non è compreso: nel prezzario della Lombardia 2026 i ponteggi «devono essere computati separatamente», e così trasporto e conferimento dei rifiuti, se la voce non li comprende.
8. Scrivi IVA, tempi, pagamenti, validità, esclusioni e come gestisci le variazioni.
9. Prima di mandarlo, ricontrolla le cinque voci che pesano di più sul totale.

Per i costi della sicurezza, le regole lette valgono dove c'è il piano di sicurezza e coordinamento (PSC), nei cantieri con «più imprese esecutrici, anche non contemporanea» (D.Lgs. 81/2008, artt. 90 e 91). Lì sono «compresi nell'importo totale dei lavori» e non si ribassano (Allegato XV, punto 4.1.4). Senza PSC, quelle norme non dicono come scriverli.

Il prezzario della Lombardia 2026 chiama costo il valore della voce senza spese generali, utile e IVA, e prezzo il costo più spese generali e utile.

In un lavoro privato quanto aggiungere decidi tu: le fonti lette non fissano una percentuale. Nelle opere pubbliche, per le voci che mancano nel prezzario e si prezzano con un'analisi, il Codice dei contratti aggiunge spese generali «tra il 13 e il 17 per cento» e il 10% di utile (D.Lgs. 36/2023, Allegato I.7, art. 31, comma 2); il prezzario lombardo il 15% e il 10%.

Prendiamo una voce vera: idropittura acrilica lavabile su pareti interne intonacate, due mani. La voce vale 6,11 € al m², IVA esclusa:

Fonte: Prezzario Regione Lombardia 2026, Parte 1, p. 524, codice LOM261.OC.EEA.Pa06.C1234.Ca012.0005.-, IVA esclusa.

Ora una stanza di esempio, con misure inventate: 40 m² di pareti. Al prezzo sono 40 × 6,11 = 244,40 €, al costo 193,20 €: i 51,20 € di differenza pagano spese generali e utile.

È un prezzario per le opere pubbliche in Lombardia, valido fino al 31 dicembre 2026. Le altre Regioni hanno il loro prezzario (D.Lgs. 36/2023, art. 41, comma 13), qui serve solo a vedere il passaggio. E le voci possono avere esclusioni: questa, per esempio, non comprende i «piani di lavoro».

Il computo metrico dice quanto lavoro c'è: voci e quantità, e nel computo estimativo anche gli importi. Il preventivo edile è la tua offerta, con i tuoi prezzi e le tue condizioni.

Il computo viene prima: con le quantità sbagliate, un buon prezzo unitario dà comunque un totale sbagliato. Conviene quindi sapere come si fa un computo metrico.

L'aliquota ordinaria è il 22% (D.P.R. 633/1972, art. 16, comma 1). Per alcuni lavori ci sono aliquote ridotte:

• 10% sulla manutenzione delle abitazioni. La guida «Ristrutturazioni edilizie» dell'Agenzia delle Entrate (febbraio 2026) scrive: «Sulle prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, realizzati sulle unità immobiliari abitative, è prevista l'Iva ridotta al 10%». La norma è la L. 488/1999, art. 7. Su infissi, caldaie, sanitari e gli altri beni significativi (D.M. 29 dicembre 1999) il 10% vale solo fino a un tetto: il valore della prestazione al netto dei beni stessi (L. 488/1999, art. 7; guida dell'Agenzia, par. 2.1).
• 10% su restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione. Qui, per l'Agenzia, «è sempre prevista l'applicazione dell'aliquota Iva del 10%». La norma è la Tabella A, parte III, n. 127-⁠quaterdicies, del D.P.R. 633/1972.
• 4% per alcune costruzioni e per le barriere architettoniche. La Tabella A, parte II, lo prevede per certi appalti «relativi alla costruzione dei fabbricati di cui all'articolo 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408» (n. 39) e per le opere «direttamente finalizzate al superamento o alla eliminazione delle barriere architettoniche» (n. 41-⁠ter).

Dal 1° gennaio 2027 l'art. 16, la Tabella A e la L. 488/1999, art. 7, lettera b), sono abrogati e le aliquote passano nel Testo unico IVA (D.Lgs. 10/2026, artt. 170 e 171). Per il tuo caso, chiedi al tuo commercialista.

Sì: quando sai che il cliente ha accettato, il contratto è concluso (art. 1326, comma 1). Lo stesso articolo aggiunge:

• «Qualora il proponente richieda per l'accettazione una forma determinata, l'accettazione non ha effetto se è data in forma diversa» (art. 1326, comma 4);
• «Un'accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta» (art. 1326, comma 5): se il cliente firma ma cambia un prezzo, il contratto non c'è ancora.

Le variazioni: se le vuoi fare tu, «L'appaltatore non può apportare variazioni alle modalità convenute dell'opera se il committente non le ha autorizzate» (art. 1659, comma 1). «L'autorizzazione si deve provare per iscritto» (art. 1659, comma 2).

Il terzo comma aggiunge: «Anche quando le modificazioni sono state autorizzate, l'appaltatore, se il prezzo dell'intera opera è stato determinato globalmente, non ha diritto a compenso per le variazioni o per le aggiunte, salvo diversa pattuizione» (art. 1659, comma 3).

Se le ordina il cliente: «Il committente può apportare variazioni al progetto, purché il loro ammontare non superi il sesto del prezzo complessivo convenuto. L'appaltatore ha diritto al compenso per i maggiori lavori eseguiti, anche se il prezzo dell'opera era stato determinato globalmente» (art. 1661, comma 1).

Il secondo comma: «La disposizione del comma precedente non si applica quando le variazioni, pur essendo contenute nei limiti suddetti, importano notevoli modificazioni della natura dell'opera o dei quantitativi nelle singole categorie di lavori previste nel contratto» (art. 1661, comma 2).

Poi c'è la revisione del prezzo: «Qualora per effetto di circostanze imprevedibili si siano verificati aumenti o diminuzioni nel costo dei materiali o della mano d'opera, tali da determinare un aumento o una diminuzione superiori al decimo del prezzo complessivo convenuto, l'appaltatore o il committente possono chiedere una revisione del prezzo medesimo. La revisione può esser accordata solo per quella differenza che eccede il decimo» (art. 1664, comma 1). Per il tuo contratto, chiedi al tuo consulente legale.

Per vedere come si muovono i prezzi, guarda i prezzi delle costruzioni ISTAT di agosto 2026.

La validità la scrivi tu: «L'accettazione deve giungere al proponente nel termine da lui stabilito o in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell'affare o secondo gli usi» (art. 1326, comma 2). Se non scrivi un termine, vale quello «ordinariamente necessario», che la legge non dice in giorni: un termine di 30 o 40 giorni, negli articoli letti, non c'è.

Se ti impegni a tenere ferma l'offerta: «Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto» (art. 1329, comma 1).

Per i tempi: data di inizio e durata dei lavori.

Sui pagamenti: «Salvo diversa pattuizione o uso contrario, l'appaltatore ha diritto al pagamento del corrispettivo quando l'opera è accettata dal committente» (art. 1665, ultimo comma). Per questo conviene scrivere acconti e stati di avanzamento.

Sugli acconti: «Il pagamento fa presumere l'accettazione della parte di opera pagata; non produce questo effetto il versamento di semplici acconti» (art. 1666, comma 2). Quanto può essere l'acconto, le norme lette non lo dicono: si decide col cliente.

Se un cliente privato firma fuori sede, per esempio a casa sua, o a distanza: «Fatte salve le eccezioni di cui all'articolo 59, il consumatore dispone di un periodo di quattordici giorni per recedere da un contratto a distanza o negoziato fuori dei locali commerciali senza dover fornire alcuna motivazione» (Codice del consumo, art. 52, comma 1).

Se un preventivo edile mandato e accettato per email sia un «contratto a distanza» dipende dalla definizione dell'art. 45, comma 1, lettera g): chiedi al tuo consulente legale.

Il termine cambia, e in certi casi il recesso non c'è:

• 30 giorni «per i contratti conclusi nel contesto di visite non richieste di un professionista presso l'abitazione di un consumatore» (art. 52, comma 1-⁠bis). Se la visita l'ha chiesta il cliente, restano 14;
• 12 mesi in più se non gli dai le informazioni sul recesso (art. 49, comma 1, lettera h): «il periodo di recesso termina dodici mesi dopo la fine del periodo di recesso iniziale» (art. 53, comma 1);
• niente recesso per lo stesso caso visto sopra (art. 47, comma 1, lettera f);
• niente recesso per «i contratti in cui il consumatore ha specificamente richiesto una visita da parte del professionista ai fini dell'effettuazione di lavori urgenti di riparazione o manutenzione» (art. 59, comma 1, lettera h). Sui lavori in più, non richiesti, il recesso resta.

Se il cliente ha firmato fuori sede e vuole che cominci subito, il professionista, cioè tu, «esige che il consumatore ne faccia esplicita richiesta su un supporto durevole e chiede inoltre al consumatore di riconoscere che, una volta che il contratto sarà stato interamente eseguito dal professionista, il consumatore non avrà più il diritto di recesso» (art. 50, comma 3). Per il tuo contratto, chiedi al tuo consulente legale.